Luc Smits: HOEZO NIET NIEUW BOUWEN???
” HOEZO niet nieuwbouwen??” Dit is de eerste uitspraak als we in gesprek gaan met Luc Smits, directie voorzitter van LSI project investments. Daarna volgt de vraag of ik interesse heb in een Saab bouwjaar 1985? Okay, point taken.
Het is meteen duidelijk dat Luc Smits een duidelijk beeld heeft over de leegstand en over nieuwbouw. We zijn op bezoek in een bijzonder mooi pand. Een pand met een historie en wat begonnen is aan zijn tweede leven: Central Post in Rotterdam. Hiermee wordt ook direct het statement gemaakt dat LSI niet gaat voor alleen nieuwbouw. Een mooi contrast met hoe het gesprek begon.
Verplicht omgaan met rotzooi
Er is genoeg gebouwd, genoeg gebouwd waar Nederland niet op zit te wachten.
Kantoorgebouwen die te smal zijn opgezet waardoor ze niet aan de wens om mensen met elkaar te verbinden kunnen voldoen. Kantoorgebouwen waar letterlijk en figuurlijk in hokjes is gedacht die op elkaar gestapeld zijn.Veel van deze gebouwen zijn niet geschikt om te verbouwen tot andere functies. Waarom moet je dan proberen om van iets niet functioneels, waar je geen behoefte hebt toch een behoefte te maken?
Waarom worden klassieke oldtimers wel opgeknapt en investeer je niet in de gemiddelde standaard auto als deze 15 jaar oud is? Als je situatie verandert en je huidige auto sluit niet aan, moet je dan verplicht proberen een cabrio om te bouwen naar een station? Terwijl je weet dat dit niet het beste resultaat geeft, de investering niet terugverdiend wordt en dat je een beter exemplaar kan aanschaffen.
De klant staat centraal en die bepaalt uiteindelijk wat zijn wensen en behoeftes zijn. Ondernemers springen op deze vraag in. Als ondernemer manage je risico’s en bepaal je welke kant je op gaat. En als blijkt dat je dienst/product niet meer aansluit op de markt, dan is het tijd dat je er wat anders mee gaat doen.
Er is een vast gegeven en dat is locatie, locatie en locatie. Hier draait het om als het gaat om vastgoed. Als projectontwikkelaar onderzoek je de wensen van de klant, zoek je de juiste locaties en kijk je waar deze gerealiseerd kunnen worden. Dit kan betekenen dat je een gebouw gaat renoveren of transformeren of een nieuw gebouw gaat ontwikkelen.
En als je kiest voor renovatie of transformatie doe het dan direct goed. We creëren zelf de meterprijzen oorlog door niet meer te investeren in de panden. Als je ergens kan huisvesten waar het helemaal voldoet aan je wensen en behoeftes dan wil de klant echt betalen. Een klant wil niet de hoofdprijs betalen voor een product dat niet is wat ze zoeken.
Ondernemerschap is ondernemen
Het verhaal over dat je alleen nieuw mag bouwen als je iets verwijdert is natuurlijk kolder. De ondernemer achter het “slechte” gebouw is verantwoordelijk voor zijn deel en risico. Als blijkt dat de markt geen behoefte heeft aan zijn pand dan gaat een ander dit niet oplossen. Waar gaat ondernemen dan nog over. In goede tijden genieten en in slechte tijden mag een ander het oplossen. Koop jij nog een versleten auto zonder toekomst zodat een ander er geen last van heeft? Een auto breng je naar de sloop.
Luc Smits is wel voorstander van grenzen die beperken waar gebouwd mag worden. Er is natuurlijk wel bescherming nodig om ervoor te zorgen dat Nederland niet wordt volgebouwd. En laten we de lelijke lege bedrijventerreinen langs de weg gewoon weer teruggeven aan de natuur. Hier ziet hij als ondernemer geen brood meer in.
Kortom: Ondernemen brengt risico’s met zich mee. Maar als goede ondernemer manage je risico’s en neem je af en toe je verlies om er vervolgens iets beters van te maken.
Statiegeld ?
Bij de bijeenkomst van het EIB jan. 2011 werd de problematiek van leegstaande kantoorgebouwen besproken. Gesteld werd dat een afwaardering van panden tot ca. Euro 500,- per m2 , het misschien mogelijk zou maken dat herbestemming financieel haalbaar zou zijn.
De verantwoordelijkheid voor deze leegstand werd neergelegd bij de investeerders omdat die bereid blijken te zijn , panden met een huurcontract aan te kopen o.a. Duitse beleggers .
Maar ook pensioenfondsen ; en wie betaalt uiteindelijk straks deze afwaardering ?
Ook “duurzaam inkopen” van gebouwen door de Nederlandse overheid , kent nog geen criteria om levensduur en mogelijkheid tot transformatie als vraagspecificatie uit te brengen.
De gemeentelijke grondbedrijven hebben ook al gesuggereerd om een noodfonds op te richten omdat er een begrotingstekort is van 2,5 tot 3 miljard Euro op de grondexploitatie.
Onderstaand reactie en publicaties uit 1996, 2006 en 2008 waar deze problematiek is gemeld.
Voor meer informatie : 06 53 73 50 20
Met vriendelijke groet,
Ger van der Zanden
Analyse van de marktwerking en aanbevelingen voor beleid
Bijeenkomst EIB op 11-01-2011.
Dinsdag j.l. heb ik de vraag gesteld aan het expertpanel of “Statiegeld op gebouwen” een oplossing zou kunnen zijn.
Hierbij informatie (artikel Cobouw) december 1996 en een publicatie Cobouw – februari 2008.
Als 14 jaar geleden onderstaand voorstel zou zijn ingevoerd , zouden we dan nu ook tussen de 5 en 10 miljard euro moeten afwaarderen ?
Met vriendelijke groet,
Ger van der Zanden
Tel : 06 53 73 50 20
http://www.slimbouwen.nl
http://www.slimlinebuildings.com
Utiliteitsbouw krijgt eigen pakket duurzaam bouwen Statiegeld gebouwen stimuleert milieubouw
Terug naar de vorige pagina
24-12-1996 00:00 | Algemeen | ANP |
DEN HAAG – Statiegeld op gebouwen of sloopkosten op voorhand in een fonds storten is een goed idee om het duurzaam bouwen van utiliteitsgebouwen te stimuleren. Dit schrijven de bewindslieden van VROM in het ‘Plan van aanpak duurzaam bouwen, deelplan utiliteitsbouw’ dat aan de Tweede Kamer is aangeboden.
Volgens minister De Boer en staatssecretaris Tommel is een van de knelpunten bij de introductie van duurzaam bouwen in de utiliteitssector het feit dat opdrachtgevers weinig oog hebben voor wat ver in de tijd ligt. “Zij zien weinig relatie tussen hun primaire bedrijfsproces en duurzaam bouwen. Het zou daarom interessant kunnen zijn middelen te vinden om dit te doorbreken, bijvoorbeeld door statiegeld op gebouwen of sloopkosten a priori in een fonds te storten”, zo schrijven de beide bewindslieden.
Zij zijn ervan overtuigd dat als duurzaam bouwen integraal vanaf de initiatiefase in het ontwerp- en bouwproces wordt meegenomen, duurzaam bouwen niet duurder uitvalt dan traditioneel bouwen, zeker als de levenscyclus van het gebouw in beschouwing wordt genomen.
Ruimtegebruik
Optimaal ruimtegebruik is volgens het Plan van aanpak een belangrijk criterium voor duurzaam bouwen. Op stedenbouwkundig niveau hangt dit samen met de locatiekeuze en de gevolgen voor leefbaarheid, aanleg van infrastructuur en gevolgen voor mobiliteit.
Op gebouwenniveau spelen verschillende aspecten: intensiever gebruik van de ruimte door een andere indeling, flexibel en zo mogelijk multifunctioneel bouwen of renoveren met het oog op veranderende eisen of gebruikers in de toekomst. Die twee aspecten staan overigens haaks op elkaar. Intensiever gebruik kan leiden tot kleinere gebouwen en minder materiaalgebruik, terwijl flexibeler gebouwen gebaat is bij ruimer bouwen.
Terugverdientijd
De bewindslieden zien dat verschillende factoren het toepassen van duurzaam bouwen, beheren en onderhouden bemoeilijken. De markt geeft aan dat vooral beperkte financiële ruimte voor huisvesting en korte terugverdientijden haaks staan op de wens rekening te houden met mogelijke winst van duurzaam bouwen op de langere termijn.
Ook onvoldoende kennis of onvolledige kennis beperkt de mogelijkheden. Voor de meeste opdrachtgevers is het verlenen van een bouwopdracht een eenmalige zaak, waardoor kennis per definitie ontbreekt. Maar ook bij architecten, toeleveranciers en bouwers is de kennis over duurzaam bouwen versnipperd of beperkt aanwezig.
Wordt er bij een project kennis opgedaan, dan gaat die vaak weer verloren door de wisselende samenstelling van partijen bij bouwprojecten.
Dat is voor de beide bewindslieden reden om zich in het plan van aanpak vooral te richten op opdrachtgevers in een beperkt aantal sectoren. “Gekozen is voor die sectoren waar op grond van bouwvolumes en affiniteit met milieubeheer het meeste effect van duurzaam bouwen wordt verwacht”, zo heet het in het plan. Dan gaat het om onderwijs, de zorgsector, zakelijke dienstverlening, sport, detailhandel, horeca, waterschappen, en de overheden.
Het beleid voor de bouwkolom zelf is vooral gericht op verdere kennisoverdracht van mogelijkheden en technieken van duurzaam bouwen. “Toepassingsmogelijkheden van duurzaam bouwen in de utiliteitsbouw moeten meer bekendheid krijgen en ingeburgerd raken”, schrijven de bewindslieden.
Nationaal pakket
In navolging van de woningbouw zal er ook voor de utiliteitsbouw een nationaal pakket duurzaam bouwen worden ontwikkeld met modulen voor de verschillende gebouwtypen. “Het pakket moet duidelijk maken om welke maatregelen het gaat, met een standaardpakket en daarbovenop extra maatregelen.”
Voor de bestaande voorraad wordt een werkmap duurzaam onderhoud en beheer vastgesteld. Daarnaast zullen er publicaties met voorbeeldpoen verschijnen.
Energie- en waterbesparing staan hoog op de lijst van onderwerpen. Zo wordt een aanscherping van de energieprestatienorm aangekondigd, zullen meerjarenafspraken worden gemaakt over energie-efficiency worden gemaakt met die sectoren die ze nog niet hebben, en zal het ministerie van Economische Zaken via een actieprogramma het gebruik van duurzame energie bevorderen. Ook zullen voorbeeldpoen die voldoen aan een hoge energie-efficiency financieel worden gestimuleerd.
Publicatie datum:
24-12-1996 00:00
Laatst gewijzigd:
‘Schlimmbauen’
Terug naar de vorige pagina
20-06-2006 00:00 | Algemeen | ANP |
DEN HAAG – Bij veel transitieprojecten waarbij belanghebbenden van kantoren woningen willen maken blijkt naast de leidingproblematiek volgens Jos Lichtenberg geluid een medebepalend onderwerp te zijn. In veel gevallen voldoet de vloerconstructie namelijk niet. Er is dan sprake van geluid van boven naar beneden en andersom. Diezelfde vloer draagt bovendien bij in de flankerende geluidsoverdracht tussen twee naast elkaar gelegen compartimenten. Met andere woorden: hoe goed de woningscheidende wand ook is, de vloer wordt de maatgevende zwakke schakel en bepaalt de maximaal haalbare waarde die meestal onder de normwaarde ligt.
Er zijn technische achteraf oplossingen zoals het toepassen van een doos-in-doos constructie, maar daar hangt een kostprijs aan en dat terwijl bij de meeste transities de budgetten beperkt zijn. Zeker als het ombouwen tot woningen vanwege leegstand, onder het mom van beter een laag rendement dan geen rendement, als een noodzakelijk kwaad wordt gezien. Nee, er is maar één les mogelijk: We moeten bij het bouwen veel beter rekening houden met mogelijke toekomstige functieveranderingen. Vreemd trouwens dat daar geen regelgeving voor is.
Er zijn veel gebouwen die nog steeds op de automatische piloot op basis van schijven of een skelet met kanaalplaatvloeren worden gebouwd. Zonder een specifieke plek voor de leidingen levert dat echter zeer inflexibele resultaten op. Je kunt er eenvoudigweg niets meer mee. De truc is eenvoudig: Zorg voor voldoende ingebouwde geluidsisolatiegaranties en een fysieke bereikbare plek voor leidingen die tot bij de gebruiker kunnen worden verdeeld en zorg dat die leidingen ook in het proces in één arbeidsgang kunnen worden aangebracht. Dat zou bij de bedoelde constructie nog steeds kunnen met een verhoogde vloer of soms ook met een leidingvoerende gevel, maar dat gebeurt in de praktijk eigenlijk nooit. Toevoegingen vergen immers volume en leiden tot meerkosten.
Als recent voorbeeld waarbij ik mij weer verbaasde geldt de Nijmeegse kantoortoren ‘Fifty Two Degrees’. Een markant gebouw, maar ook hier weer een skelet met kanaalplaatvloeren en in tegenstelling tot wat wordt geclaimd, 70.000 vierkante meter onvervalste starheid. Een kantoortoren is bij een landelijke leegstand van 6,5 miljoen vierkante meter op zich al opmerkelijk (ruim 1procent van de leegstand).
O.k., Philips wordt hoofdhuurder en heeft een langdurig contract gesloten, maar het zuigt uiteindelijk weer andere gebouwen leeg. Een verlaagd plafond zal het woord flexibiliteit nog enige inhoud moeten geven. Met een verdiepingshoogte van 3,90 m is daarvoor wel ruimte, maar hoe flexibel is dat nou echt? Weer een onwetende eigenaar die de waardeontwikkeling niet in verband heeft gebracht met technische oplossingen, denk ik dan. Wat jammer toch! En dat terwijl de flextechnieken gewoon voor het oprapen liggen. De vorm cq. het profiel van het gebouw is absoluut spectaculair en daarin zit ook wel wat, met name constructief, lef, maar het had zoveel beter gekund en zeker op basis van levensduurkosten ook aanzienlijk economischer.
Of het gebouw ooit voor wonen geschikt zou zijn is sowieso al de vraag, maar mocht het ooit worden overwogen dan gaat het door de gemaakte keuzes bij voorbaat op het geluid al mis. Dat geldt overigens ook voor andere functies. Die beperking is nu helaas ingebouwd. De additionele investeringen zullen straks weer te hoog blijken te zijn om een transitie haalbaar te maken. Gelukkig, zo zou je bijna willen concluderen, is er ook geen leidingflexibiliteit bereikt. Dat zou met dat gegeven alleen maar weggegooid geld zijn geweest. Wellicht is in dit geval de opdrachtgever toch wel slim geweest, want de hete aardappel is wel erg snel doorgegeven. Op 23 mei jongstleden werd bekend dat de toren inmiddels is verkocht aan een Duitse investeringsbank. Weten die veel? Geen Slimbouwen maar Schlimmbauen of zoiets.
Prof.dr.ir. Jos J.N. Lichtenberg is hoogleraar productontwikkeling aan de TU/e faculteit Bouwkunde. Verder is hij actief als innovatieadviseur in de bouw, is hij voorzitter van de stichting Slimbouwen® (www.slimbouwen.nl) en van het Europees Kenniscentrum voor Bouw Innovatie. j.lichtenberg@home.nl
Toevoegingen vergen volume en leiden tot meerkosten
Publicatie datum:
20-06-2006 00:00
Somebody necessarily help to make severely posts I’d state. That is the first time I frequented your website page and up to now? I amazed with the research you made to make this actual submit incredible. Magnificent task!